Vente de locaux commerciaux : qui paie les frais d'agence en cas de préemption du locataire ?
Vous envisagez de vendre vos murs commerciaux actuellement loués ? Attention, cette opération est strictement encadrée par la loi, notamment si votre locataire décide d'acheter les lieux. Une décision de justice récente vient rappeler une règle d'or : gare à celui qui tente de faire supporter les honoraires de l'agent immobilier au locataire exerçant son droit de priorité.
Le droit de préemption : un mécanisme à connaître
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un local commercial loué, l’article L 145-46-1 du Code de commerce accorde une priorité au locataire en place : c’est le droit de préemption.
Concrètement, le bailleur doit notifier au locataire une offre de vente mentionnant le prix et les conditions. Le locataire dispose alors d'un délai précis pour répondre :
- 1 mois à compter de la réception de l'offre pour se prononcer.
- 2 mois pour réaliser la vente (signature de l'acte) s'il accepte.
- Ce délai passe à 4 mois s'il recourt à un prêt bancaire.
Honoraires d'agence : le locataire doit-il payer ?
C'est ici que la vigilance est de mise. La jurisprudence est claire (Cass. 3e civ., 2018 et 2021) : le locataire qui exerce son droit de préemption n'a pas à payer les honoraires de négociation de l'agent immobilier.
Pourquoi ? Parce que la vente résulte de l'effet de la loi et non de l'entremise de l'agent auprès du locataire.
Si l'offre de vente peut mentionner les honoraires pour information, elle ne doit créer aucune confusion. Le prix principal (net vendeur) doit être clairement identifié, car c'est la seule somme que le locataire sera tenu de verser pour acquérir le bien.
Attention aux montages "invisibles" : l'erreur à éviter
Une décision récente de la Cour d’appel de Rennes (23 septembre 2025) illustre parfaitement les risques d'un manque de transparence.
Dans cette affaire, un agent immobilier avait présenté une offre au locataire avec un prix "net vendeur" qui intégrait en réalité, de manière occulte, sa commission (610 200 € affichés, alors que le vrai net vendeur était de 570 000 €, la différence correspondant aux honoraires).
Le locataire a acheté, puis découvert le montage. Le résultat a été sans appel :
- Les juges ont considéré cette pratique comme déloyale.
- L'agent immobilier a été condamné à rembourser au locataire la différence perçue (soit plus de 40 000 €).
Ce qu'il faut retenir pour vos transactions
Pour éviter tout litige ou condamnation, la transparence est votre meilleure alliée lors de la notification de l'offre au locataire :
- Distinguez clairement les montants : Indiquez le prix principal d'un côté et les honoraires de l'autre.
- Ne masquez jamais la commission : Gonfler le prix "net vendeur" pour y cacher les frais d'agence est une pratique sanctionnée.
- Anticipez la charge financière : Si le locataire achète, c'est généralement au vendeur d'assumer la rémunération de son mandataire, sauf accord spécifique ne contredisant pas l'ordre public.
Sécurisez vos cessions de bail et transactions immobilières.
Vous êtes déjà client Strattt ? Contactez votre interlocuteur privilégié pour vérifier la conformité de vos projets de cession et optimiser la fiscalité de vos plus-values immobilières.
Sinon ? Découvrez comment Strattt peut vous accompagner et devenir votre partenaire pour vos projets en nous contactant via notre formulaire de contact.
Source : www.mesalertesetconseils.fr