Baux commerciaux et locaux vacants : ce qui est acté et ce qui reste en débat en 2026
Encadrement des loyers, fiscalité des locaux vides, droit de préemption... L'immobilier commercial fait actuellement l'objet de nombreux débats parlementaires.
Pour les bailleurs comme pour les locataires, il est parfois difficile de distinguer les réformes officiellement adoptées des simples propositions de loi en cours de discussion. Pour vous permettre de prendre des décisions éclairées, voici un tri rigoureux entre les nouveautés applicables et les projets à surveiller.
Baux commerciaux : la liberté de fixation du loyer est maintenue
L'éventuelle mise en place d'un "encadrement des loyers" pour les baux commerciaux, sur le modèle de l'immobilier résidentiel, a fait couler beaucoup d'encre ces derniers mois.
- Ce qui a été écarté : Une proposition de loi sénatoriale prévoyait d'instaurer ce plafonnement à titre expérimental, et d'interdire au bailleur de mettre la taxe foncière à la charge du locataire. Ce texte a été officiellement rejeté par le Sénat le 25 mars 2026.
- La réalité du droit aujourd'hui : Lors de la signature ou du renouvellement d'un bail commercial, le loyer reste fixé librement (hors règles classiques de plafonnement). Surtout, la clause mettant la taxe foncière à la charge exclusive du locataire reste parfaitement légale (C. com. art. R 145-35 3°).
- Les discussions à surveiller : Une nouvelle proposition de loi sur l'encadrement des loyers a été déposée à l'Assemblée nationale début mars. De plus, le projet de loi de "simplification de la vie des entreprises" (attendu courant avril) pourrait introduire des ajustements sur le régime du dépôt de garantie et les clauses d'indexation.
Locaux vacants (Taxe TFC) : une nouvelle sectorisation actée
Un local commercial inoccupé représente un manque à gagner, mais peut aussi générer une charge fiscale via la Taxe sur les Friches Commerciales (TFC), applicable par défaut aux locaux vides depuis au moins deux ans.
- Ce qui est acté (Loi de Finances 2026) : L'article 40 de la loi (n° 2026-103 du 19 février 2026) apporte une souplesse aux communes. Jusqu'à présent globale, la taxe peut désormais être "territorialisée". Une commune peut décider de l'appliquer uniquement sur certains secteurs d'intervention délimités (via une convention ORT). Si la délibération est votée avant octobre 2026, cette mesure ciblée s'appliquera sur la TFC de 2027.
- Ce qui n'est qu'au stade de proposition : Une proposition de loi déposée en février 2026 suggère de durcir ce dispositif (hausse des taux et déclenchement de la taxe dès 6 mois de vacance au lieu de 2 ans). À ce stade, il ne s'agit que d'une proposition parlementaire, non d'une loi en vigueur.
Droit de préemption commercial (DPC) : un périmètre en cours d'extension
Dans les "périmètres de sauvegarde" (PSCAP), les communes disposent d'un droit de préemption en cas de cession d'un fonds de commerce ou d'un bail.
- La pratique actuelle : Céder les parts sociales de la société détenant le fonds (plutôt que le fonds lui-même) permet souvent d'échapper à ce droit de préemption.
- La réforme en cours : Pour limiter cette pratique, l'Assemblée nationale a adopté le 16 février 2026 une proposition de loi étendant le droit de préemption aux cessions de la majorité des titres d'une société dont l'actif principal est un fonds de commerce de proximité. Le texte doit désormais être examiné par le Sénat. S'il est définitivement adopté, la structuration juridique des futures cessions devra être repensée.
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Sources officielles :
- Baux commerciaux : Proposition de loi n° 169 (rejetée le 25/03/2026) ; Rép. min. n° 9198 du 31 mars 2026.
- Taxe TFC : Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (Article 40) ; Proposition de loi n° 2499 du 17 février 2026.
- Droit de préemption (DPC) : Proposition de loi adoptée par l'A.N. le 16 février 2026.