Investissement locatif : Tout comprendre au nouveau dispositif "Jeanbrun" (Relance Logement)

Publié par Hélène PAPIN le lundi 27 avril 2026

Immobilier

Le dispositif Pinel a tiré sa révérence, laissant place à une nouvelle ère de la défiscalisation immobilière. La Loi de Finances pour 2026 a officiellement lancé le dispositif "Jeanbrun" (ou Relance Logement).

Ce mécanisme codifié à l’article 31 du CGI marque un changement de paradigme : on abandonne la réduction d'impôt classique pour une déduction par amortissement du bâti. Voici l'analyse détaillée de nos experts pour piloter votre stratégie patrimoniale en 2026.

Fin du zonage : Une opportunité sur tout le territoire

C’est la révolution majeure de ce texte : contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun n'est pas conditionné à un zonage géographique. L'ensemble du territoire français est éligible. Cette ouverture permet d'investir dans des villes moyennes à fort rendement locatif, là où la demande de logements intermédiaires est réelle, tout en bénéficiant du plein avantage fiscal.

Le mécanisme : Amortir 80 % du prix de revient

Le principe consiste à déduire chaque année une fraction du prix du logement de vos revenus fonciers (ce qui diminue votre base imposable).

L'assiette : La valeur du terrain est exclue et fixée forfaitairement à 20 %. Vous amortissez donc 80 % du prix d'acquisition (frais inclus).
Les taux annuels (Neuf) : 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social).
Les taux annuels (Ancien réhabilité) : 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social) ou 4 % (très social).

Plafonds annuels et exemple concret

L'amortissement est plafonné annuellement par foyer fiscal selon le conventionnement choisi : 8 000 € (intermédiaire), 10 000 € (social) ou 12 000 € (très social).

Étude de cas :
Un dirigeant (TMI 30 %) acquiert un appartement neuf à 300 000 € en location intermédiaire.

Base amortissable : 240 000 € (soit 80 % du prix).
Amortissement théorique : 8 400 € / an (3,5 %).
Plafond appliqué : La déduction réelle est limitée à 8 000 €.
Gain fiscal annuel : 2 400 € d'économie d'Impôt sur le Revenu + environ 1 376 € d'économie de prélèvements sociaux (17,2 %)*.

**Gain net total estimé : 3 776 € / an.***Chiffre donné à titre indicatif : l'économie réelle sur les prélèvements sociaux peut varier selon la situation globale du foyer (autres revenus fonciers, charges déductibles, intérêts d'emprunt).

L'alerte Strattt : L'impact sur la plus-value à la revente

C’est le point de vigilance crucial pour votre stratégie de sortie. À la revente, le fisc considère que votre prix d'achat est diminué des amortissements déjà déduits.

L'effet boomerang : Si après 10 ans vous avez déduit 80 000 € d'amortissements et que vous revendez le bien au prix d'achat (300 000 €), votre plus-value taxable sera de 80 000 €.
L'arbitrage : Le Jeanbrun est un dispositif de différé d'impôt. Vous optimisez votre trésorerie aujourd'hui pour financer un impôt futur. C'est un levier de capitalisation puissant, à condition d'anticiper la fiscalité de sortie.

Rénovation lourde : Le cumul des deux plafonds de 10 700 €

Dans l'ancien réhabilité (travaux > 30 % du prix, DPE A ou B), vous bénéficiez d'un double levier qu'il ne faut pas confondre :

Le plafond Jeanbrun : L'amortissement du bien (le "bâti") est limité à 10 700 € / an de déduction sur vos revenus fonciers.
Le déficit foncier : Si le montant de vos travaux crée un déficit, celui-ci peut s'imputer sur votre revenu global dans la limite habituelle de 10 700 € / an.
En combinant ces deux mécanismes distincts, un investisseur peut donc neutraliser une part très importante de son assiette fiscale globale.

Vers une stratégie immobilière "sur mesure"

Le dispositif Jeanbrun favorise les investisseurs avertis qui cherchent à neutraliser la fiscalité de leurs revenus fonciers existants. Mais entre les critères de performance énergétique et le calcul de la plus-value latente, le montage nécessite une expertise pointue.

Chez Strattt, nous sécurisons vos investissements en simulant l'impact réel du dispositif sur toute la durée de détention. Pour auditer votre projet immobilier 2026, contactez-nous via notre formulaire de contact.